Gefühlt sind auch Instagram plötzlich alle Vermieterinnen. Die Investition in eine Immobilie, die man vermietet und so ein passives Einkommen generiert, scheint clever zu sein. Oder? Zahlen sprechen dafür: Die Wohnungsknappheit in Großstädten ist enorm. In deutschen Großstädten fehlen rund 1,9 Millionen Wohnungen, darunter etwa 1,4 Millionen Apartments unter 45 Quadratmetern für Einpersonenhaushalte (Quelle: Hans Böckler Stiftung). In den vergangenen zehn Jahren sind die Mieten in deutschen Metropolen im Schnitt um 44 Prozent gestiegen. Und sie steigen weiter.
Die Suche nach einem Objekt sollte allerdings erst beginnen, wenn man sich der Aufgaben als Vermieterin bewusst ist. Denn was wird beim Posten gerne vergessen? Die Nebenkostenabrechnung, die Klage um die Kaution, das defekte Dach im dritten Jahr. Vermieten ist kein Selbstläufer, sondern ein Geschäft.
Nicht nur der Preis der Immobilie zählt
Kein anderer Faktor ist so dauerhaft wie die Lage. Ein Grundriss lässt sich mit Geld verändern, ein Badezimmer renovieren, eine Heizung modernisieren. Doch den Bahnhof rückt man nicht näher, und die wirtschaftliche Dynamik einer Region lässt sich kaum beeinflussen.
Märkte mit wachsender Bevölkerung, funktionierendem Arbeitsmarkt und guter Infrastruktur bieten eine strukturell höhere Vermietungssicherheit. Das heißt aber nicht, dass jede Großstadt automatisch rentabel ist, und jede Kleinstadt automatisch scheitert.
Besonders unterschätzt wird das Leerstandsrisiko. Wer ein halbes Jahr keine Mieter:innen findet, verliert nicht nur Einnahmen, sondern zahlt weiter: Kredit, Nebenkosten, Versicherung. In Regionen mit schrumpfender Bevölkerung ist ein Leerstand sogar statistisch wahrscheinlich.
Was der Kauf wirklich kostet
Der Kaufpreis ist nur der Anfang. In Deutschland kommen Erwerbsnebenkosten dazu, die je nach Bundesland zwischen zehn und fünfzehn Prozent des Kaufpreises liegen. Darin stecken Grunderwerbsteuer, Notar und Grundbucheintrag. Bei einer Wohnung für 300.000 Euro sind das schnell 35.000 bis 45.000 Euro, die man nicht finanziert bekommt, weil Banken sie selten in die Beleihung einrechnen. Sie kommen aus dem Eigenkapital.
10–15 % Kaufnebenkosten des Kaufpreises (Notar, Grunderwerbsteuer, Grundbuch)
2 % Jährliche Abschreibung auf den Gebäudewert (lineare AfA)
14–45 % Spanne des persönlichen Einkommensteuersatzes auf Mietgewinne
Hinzu kommt, dass die Kreditrate konstant bleibt, die Mieteinnahmen aber variieren können. Ein Mieterwechsel mit drei Monaten Leerstand, eine größere Reparatur oder ein langwieriger Rechtsstreit können die Kalkulation eines Jahres kippen. Wer die Finanzierung zu knapp angesetzt hat, spürt das sofort.
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Mieteinnahmen berechnen
Hausgeld und Rücklagen
Wer eine Eigentumswohnung kauft, wird Mitglied einer Eigentümergemeinschaft, und die hat laufende Kosten. Das Hausgeld, monatlich zu zahlen, deckt den gemeinsamen Betrieb des Gebäudes: Hausmeister, Gebäudeversicherung, Treppenreinigung, Heizungswartung, manchmal auch Breitband oder Aufzug. Typischerweise liegen diese Beträge zwischen zwei und vier Euro pro Quadratmeter im Monat. Bei einer 70-Quadratmeter-Wohnung macht das bis zu 3.360 Euro im Jahr, die anfallen, unabhängig davon, ob die Wohnung vermietet ist oder leer steht.
Einen Teil davon kann man auf den Mieter oder die Mieterin umlegen, denn Betriebskosten wie Versicherung oder Hausreinigung sind umlagefähig. Den anderen Teil, insbesondere die Instandhaltungsrücklage, wird selbst getragen. Diese Rücklage wird von der Eigentümergemeinschaft angespart, um künftige Reparaturen am Gemeinschaftseigentum zu finanzieren: neues Dach, Fassadensanierung, neue Fenster im Treppenhaus.
Was viele übersehen:
Die Instandhaltungsrücklage ist steuerlich nicht sofort absetzbar. Sie wird erst dann abzugsfähig, wenn das Geld tatsächlich für eine Maßnahme verwendet wurde. Wer also monatlich in die Rücklage einzahlt, spart nicht sofort Steuern, sondern erst Jahre später, wenn die Eigentümergemeinschaft das Dach saniert.
Zusätzlich kann die Eigentümerversammlung jederzeit eine Sonderumlage beschließen, zum Beispiel wenn die Rücklage für eine große Maßnahme nicht reicht. Solche Beschlüsse kommen selten mit Vorwarnung, können aber schnell mehrere tausend Euro kosten.
Für die Renditerechnung bedeutet das: Das Hausgeld gehört vollständig in die Kalkulation, auch wenn ein Teil davon umlagefähig ist. Denn solange die Wohnung leer steht oder ein:e Mieter:in nicht zahlt, trägt man es als Eigentümerin allein.
Energetische Sanierungspflicht
Wer heute einen Altbau kauft, muss einiges bedenken. Das Gebäudeenergiegesetz, kurz GEG, legt seit seiner Überarbeitung Anfang 2024 fest, welche Pflichten mit einem Eigentümerwechsel unmittelbar entstehen. Und die Bundesgerichtsbarkeit hat im März 2025 klargestellt, was viele Käufer:innen bis dahin übersehen hatten: Wer eine Immobilie erwirbt, haftet für alle energetischen Versäumnisse der Voreigentümer.
Die Frist, innerhalb derer die gesetzlichen Mindeststandards erfüllt sein müssen, beträgt zwei Jahre nach Eintragung ins Grundbuch. Was in dieser Zeit konkret umzusetzen ist, hängt vom Zustand des Gebäudes ab. Drei Pflichten sind im GEG eindeutig benannt: Die oberste Geschossdecke muss gedämmt sein, ungedämmte Heizungs- und Warmwasserrohre sind zu isolieren, und Öl- sowie Gasheizungen, die nach dem Konstanttemperatur-Prinzip arbeiten und älter als dreißig Jahre sind, müssen ausgetauscht werden. Wer diesen Pflichten nicht nachkommt, riskiert Bußgelder von bis zu 50.000 Euro.
Sofort beim Kauf
Zwei-Jahres-Frist für Dämmung der obersten Geschossdecke, Rohrisolierung und Austausch alter Konstanttemperaturkessel
Ab Juli 2026
Neue Heizungen in Großstädten über 100.000 Einwohner müssen zu mindestens 65 % erneuerbare Energien nutzen
Ab Juli 2028
Gleiche Heizungspflicht gilt dann auch für kleinere Kommunen
Ab 10 % Bauteilsanierung
Wer mehr als 10 % einer Fassade, eines Dachs oder einer Außenwand erneuert, muss die gesamte Fläche auf GEG-Standard bringen
Besonders tückisch ist die sogenannte Zehn-Prozent-Regel. Sie besagt: Wer mehr als ein Zehntel eines Bauteils erneuert, etwa einen Teil der Fassade verputzt oder Dachabschnitte repariert, muss die energetischen Anforderungen des GEG für die gesamte betroffene Fläche erfüllen.
Für den Heizungstausch gelten gestaffelte Fristen. Bestehende Anlagen dürfen weiterlaufen, solange sie funktionieren. Fällt eine Heizung aber irreparabel aus, greift eine Übergangsfrist von fünf Jahren, innerhalb derer auch noch ein Ersatzsystem eingebaut werden darf, das nicht den Erneuerbare-Energien-Anteil von 65 Prozent erfüllt. Wer eine neue Anlage einbaut, ist ab den jeweiligen Stichtagen an die Vorgaben gebunden.
Was viele noch nicht auf dem Schirm haben: Die CO₂-Steuer auf fossile Brennstoffe steigt jedes Jahr weiter. Für vermietete Gebäude bedeutet das steigende Heiznebenkosten, die nicht vollständig auf Mieter:innen umgelegt werden können. Der Gesetzgeber hat eine anteilige Kostenteilung zwischen Vermieter:innen und Mieter:innen eingeführt, die sich an der Energieeffizienzklasse des Gebäudes orientiert. Je schlechter die Klasse, desto mehr trägt die Vermieterin. Das ist ein stiller, wachsender Kostenfaktor, der in keiner klassischen Renditerechnung auftaucht.
Mögliche Förderung
Sanierungspflicht klingt nach reiner Belastung. Doch es gibt Förderungen. Über die KfW können Vermieter beim Heizungstausch Zuschüsse von bis zu 70 Prozent der förderfähigen Kosten erhalten, wenn erneuerbare Energien genutzt werden. Bei einer umfassenden Sanierung zum Effizienzhaus sind Kredite bis 150.000 Euro pro Wohneinheit mit Tilgungszuschüssen bis 45 Prozent möglich. Wer einen geförderten Heizungstausch vornimmt, darf außerdem bis zu zehn Prozent der Nettokosten als Modernisierungsmieterhöhung umlegen, zwei Prozentpunkte mehr als bei gewöhnlichen Sanierungen.
Wichtig: Förderanträge müssen grundsätzlich vor Beginn der Maßnahme gestellt werden. Wer erst baut und dann fragt, geht leer aus.
Wer einen Altbau kauft, sollte vor dem Notartermin wissen, welche Energieeffizienzklasse das Gebäude hat und welche GEG-Pflichten noch offen sind. Der Energieausweis ist ein Pflichtdokument beim Verkauf und liefert erste Orientierung. Für eine belastbare Einschätzung der tatsächlichen Sanierungskosten empfiehlt sich eine unabhängiger Energieberatung.
Achtung, Steuern! Was das Finanzamt von der Miete bekommt
Mieteinnahmen sind steuerpflichtiges Einkommen. In Deutschland fallen sie unter die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung, und sie werden mit dem persönlichen Einkommensteuersatz versteuert. Dieser beginnt aktuell bei rund 14 Prozent und steigt progressiv bis auf 45 Prozent, je nach Gesamteinkommen. Hinzu kommen Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer.
Entscheidend ist, dass nicht die Einnahmen besteuert werden, sondern der Gewinn. Und dieser lässt sich deutlich drücken. Abziehbar sind unter anderem die Zinsen für den Immobilienkredit, laufende Instandhaltungskosten, der umlagefähige Anteil des Hausgelds sowie Verwaltungsgebühren und Versicherungen. Außerdem greift die Abschreibung für Abnutzung, kurz AfA: Zwei Prozent des Gebäudewerts jährlich dürfen steuerlich geltend gemacht werden.
Konkret: Wer einen Gebäudewert von 200.000 Euro hat, setzt jedes Jahr 4.000 Euro ab, ohne dass auch nur ein Euro aus dem Konto fließt. Gerade in den ersten Jahren, wenn auch hohe Zinszahlungen absetzbar sind, kann die Steuerlast auf Mieteinnahmen trotz gutem Cashflow sehr gering ausfallen.
Diese Effekte sollte man nicht übersehen, aber auch nicht überschätzen. Wer ein hohes Einkommen hat und eine renditestarke Immobilie besitzt, kann am Ende dennoch einen erheblichen Teil der Einnahmen abgeben. Am besten vor dem Kauf mit einer Steuerberaterin oder einem Steuerberater durchkalkulieren.
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Das Mietrecht schützt alle, manchmal auch die Falschen
Dein neuer Job: Vermieterin
Vermieten kostet Zeit. Nicht jeden Tag, aber immer wieder: beim Mieterwechsel, wenn die Heizung im Winter ausfällt, wenn eine Eigentümerversammlung stundenlange Diskussionen über eine neue Fassade produziert.
Eine Hausverwaltung nimmt diese Aufgaben ab. Typischerweise kostet sie fünf bis acht Prozent der Nettokaltmiete. Das ist kein kleiner Betrag, besonders nicht bei einer einzigen Wohnung. Für Menschen mit knappem Zeitbudget oder mehreren Einheiten kann der Aufwand trotzdem die Kosten rechtfertigen.
