Wohnung kaufen ohne Eigenkapital
Unsplash / Nathan Van Egmond

Wohnung kaufen ohne Eigenkapital? Tipps für eine Vollfinanzierung

Ohne Eigenkapital eine Wohnung kaufen, mit der Miete den Kredit abbezahlen und passives Einkommen generieren? Wir erklären das Prinzip.

Vermieter:in werden? So kannst du eine Wohnung ohne Eigenkapital kaufen

Wir lesen es immer wieder: Auch ohne Eigenkapital kann man eine Wohnung kaufen, vermieten und den Kredit auf diesem Weg abbezahlen. Der Rest der Miete kann als passives Einkommen oder für weitere Investitionen in den Wohnungsmarkt genutzt werden. Private Investor:innen haben sich so schon ganze Miet-Imperien aufgebaut. Aber wie funktioniert das?

Eine Möglichkeit, eine Wohnung ohne Eigenkapital zu kaufen, ist die Finanzierung über einen Kredit, bei dem kein Eigenkapital erforderlich ist. In einigen Fällen bieten Banken spezielle Kredite an, die es ermöglichen, den Kaufpreis einer Immobilie vollständig zu finanzieren. Schließlich bietet die Immobilie eine Sicherheit. Natürlich achten Banken auch darauf, ob Kreditnehmer:innen einen unbefristeten Arbeitsvertrag und einen sicheren Arbeitsplatz haben. Die monatlichen Einnahmen sollten die Ausgaben dabei deutlich übersteigen. Aktuell sind zwar die Zinsen – verglichen mit der Niedrigzinsphase 2008-2022 – nicht so wahnsinnig attraktiv , aber die Immobilienpreise sind dementsprechend gesunken. Da weiterhin sinkende Zinsen erwartet werden, die Preise für Häuser und Wohnungen aber immer noch recht niedrig sind, sprechen Expert:innen vom idealen Zeitpunkt für eine Investition. Sogar ohne Eigenkapital.

Einen Kredit bekommen, ohne Rücklagen?

Vorsichtige zucken schon beim Gedanken daran zusammen. Einen Kredit aufnehmen – ohne finanzielle Rücklagen? So groß ist das Risiko nicht: Historisch gesehen haben Immobilien eine solide und stabile Wertentwicklung gezeigt. Obwohl es Schwankungen auf dem Markt geben kann, legen sie langfristig gesehen an Wert zu. Natürlich sind Lage und Zustand der Immobilie entscheidend für ihre Wertsteigerung. Expert:innen prophezeien eine Steigerung der Mieten, vor allem in den Ballungszentren.

Vollfinanzierung: Das solltest du beim Kredit beachten

Lohnt sich der Kauf einer Immobilie ohne Eigenkapital und mit dementsprechend hohen Tilgungsraten wirklich? Kommt auf das Objekt an. Stiftung Warentest hat einen Renditerechner für Wohnungen als Kapitalanlage entwickelt, der aufgrund diverser Faktoren wie Kaufpreis, Miete und laufende Kosten, Finanzierung und Steuern zumindest grob berechnet, ob das Angebot langfristig tatsächlich attraktiv ist. Wichtig: Wer eine 100% Finanzierung von der Bank verlangt, muss mit höheren Zinsen rechnen. Hierbei gibt es zwei verschiedene Modelle:

100-Prozent-Finanzierung oder Kaufpreisfinanzierung:
Hier wird nur der Kaufpreis des Wunschobjekts finanziert. Die anfallenden Nebenkosten werden durch Eigenmittel abgedeckt.


110-Prozent-Finanzierung oder Vollfinanzierung:
Zusätzlich zum Kaufpreis müssen auch Nebenkosten über einen Kredit finanziert werden. Dieses Modell bieten allerdings nur wenige Kreditinstitute an.

Kannst du eigentlich eine beliebig teure Immobilie kaufen? Wie viel Kredit kann man ohne Eigenkapital eigentlich aufnehmen? Als Faustregel gilt, dass die maximal mögliche Darlehenssumme dem Beleihungswert der Immobilie entspricht. Der Beleihungswert ist der Betrag, den die Bank im Fall eines Kreditausfalls durch den Verkauf der Immobilie erhalten kann.

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Immobilien-Investor:in im Nebenjob?

Wer eine Bank gefunden hat, die die Vollfinanzierung mitträgt und eine Wohnung kaufen und vermieten möchte (oder eine bereits vermietete Wohnung kauft), ist anschließend Vermieter:in. Das heißt: Für anfallende Kosten wie Reparaturen oder Sanierungen ist es wichtig, eine Instandhaltungsrücklage anzulegen, auch wenn sie nicht gesetzlich vorgeschrieben ist. Die Höhe der Rücklage sollte sich nach Gebäudealter berechnen. Die Bausparkasse Wüstenrot etwa empfiehlt bei Gebäuden, die jünger als 22 Jahre sind, eine jährliche Rücklage von 10,61 EUR/m², für Gebäude über 22 Jahre 13,45 EUR/m² und für Gebäude über 32 Jahre 17,18 EUR/m². Geld für Reparaturen an der vermieten Eigentumswohnung lassen sich steuerlich geltend machen. Dienen sie dem Erhaltungsaufwand lassen sie sich in voller Höhe als Werbungskosten absetzen.
Wichtig ist natürlich auch, gute Mieter:innen zu finden. Klingt selbstverständlich, kann aber ein Thema sein. Wird die Miete nicht rechtzeitig gezahlt, entstehen in der Wohnung Schimmel durch falsche Lüftung oder andere Schäden, ergibt sich auch für den oder die Vermieter:in ein Problem. Auch der Stress um die Nebenkostenabrechnung kann Konfliktpotenzial mit sich bringen.

Denk dran: Als Vermieter:in brauchst du eine Haus- und Grundbesitzerhaftpflicht und für vermietete Eigentumswohnungen eine separate Vermieter-Haftpflichtversicherung für vermietete Wohnungen.

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Mit einer Immobilie die nächste finanzieren

Königsdisziplin für zukünftige Immobilien-Mogule: Mit den Einnahmen aus der ersten Immobilie schon gleich die nächste zu finanzieren. Das Prinzip ist einfach: Die Mieteinnahmen aus der ersten Wohnung tilgen den ersten Kredit und ein Teil davon auch den neuen. Gleichzeitig generiert auch die zweite Wohnung Mieteinnahmen. Die Sicherheiten der Bank sind die Immobilien. Du kannst dir dann überlegen, ob du das Risiko tragen kannst, wenn auch mal ein Leerstand der Wohnungen entsteht, eine Immobilie an Wert verliert (weil neben dem Haus eine U-Bahn-Strecke gebaut wird) oder die Anschlussfinanzierung zu schlechteren Konditionen abgeschlossen werden muss. Langfristig kannst du dann entweder so schnell wie möglich den Kredit oder die Kredite abbezahlen oder ein passives Einkommen generieren, das dir finanzielle Freiheit schenkt.

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