Trotz einer allmählichen Normalisierung der Zinspolitik, bleiben Anleger:innen angesichts wirtschaftlicher Unsicherheiten zurückhaltend: Inwiefern sind Immobilieninvestments in diesem Umfeld attraktiv?
Und wenn man nicht genug Eigenkapital hat, um eine Immobilie selbst zu kaufen oder es kein interessantes Angebot zum Kauf gibt – welche Möglichkeiten gibt es dann, um vom Immobilienmarkt zu profitieren?
Wer keine Immobilie selbst kaufen möchte oder kann, dem steht beispielsweise offen, sich über einen sogenannten Alternativen Investmentfonds (AIF) an einer Immobilie zu beteiligen, oder gleich an einem ganzen Portfolio. Bei AIFs handelt es sich um geschlossene Fonds. Solche Vehikel investieren nicht selten von Beginn an in konkrete, also bereits vordefinierte Anlageobjekte – professionell gemanagt, mit planbaren Erträgen und klarer Strategie. Es gibt aber auch Blindpool-Konzepte am Markt, bei denen zum Vertriebsstart weder ein Anlageobjekt feststeht noch eines angekauft wurde. In diesen Fällen zählt noch mehr als sonst die Erfahrung und der bisherige Track Record des Fondsemittenten. Unser aktuelles Angebot im Immobilienbereich bspw. ist auch als Blindpool gestartet. Mittlerweile haben wir zwei größere Objekte für den Fonds erwerben können, so dass die Anleger genau wissen, in was sie ihr Geld investieren. Ein weiterer Vorteil von AIFs ist, dass sich deren Anleger:innen weder um die Finanzierung noch um die Vermietung der jeweiligen Immobilie kümmern müssen. Das übernimmt ein professionelles Fondsmanagement.
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Wir hören vermehrt kritische Töne zu den langen Laufzeitmodellen von AIFs. Wie begegnen Sie diesen Vorbehalten?
Ganz einfach: Durch transparente und vor allem ehrliche Kommunikation. Bedingt durch die Möglichkeit, eine Immobilie nach zehn Jahren steuerfrei veräußern zu können, laufen AIFs in der Regel auch mindestens so lang. Viele unserer Anleger:innen schätzen diese Langfristigkeit. Sie wissen, dass sie über die Jahre mit attraktiven Auszahlungen rechnen können. Zudem hat ein illiquides Investment wie der AIF gerade in unsicheren Zeiten einen entscheidenden Vorteil: Man trifft keine unüberlegte, emotionale Entscheidung. Dadurch lassen sich auch mal Schwankungen im Immobilienmarkt aushalten. Eine zusätzliche Stabilität entsteht durch die zumeist langlaufenden Mietverträge von Immobilien in derartigen Vehikeln.
Dennoch ist das Geld der Anleger:innen über viele Jahre hinweg gebunden. Haben Sie damit nicht einen strategischen Nachteil, beispielsweise gegenüber offenen Immobilienfonds?
Welche denn?
Gerade in unsicheren Märkten können offene Fonds unter Druck geraten – etwa durch viele gleichzeitige Anteilrückgaben. Das Fondsmanagement ist dann gezwungen, Objekte zu verkaufen. Übrigens nicht selten zu ungünstigen Preisen. Geschlossene Fonds bieten hier mehr Stabilität. Weil das Geld langfristig investiert wird, reagieren geschlossene Fonds nicht so stark auf kurzfristige Marktschwankungen aufgrund fehlender Börsennotierung. Das Fondsmanagement muss nicht schnell verkaufen, wenn die Preise gerade schlecht stehen – es kann in aller Ruhe abwarten und strategisch entscheiden, wann der tatsächlich beste Verkaufszeitpunkt für eine Immobilie gekommen ist.
Wie attraktiv ist das aus Rendite-Sicht?
Die Renditechancen sind attraktiv. Durch die direkte Beteiligung an konkreten Immobilienprojekten können Anleger:innen an Mieteinnahmen und Wertsteigerungen mitverdienen. Und diese Mieteinnahmen fließen in aller Regel auch dann, wenn die Unsicherheiten am Markt mal wieder steigen und die Börsenkurse Achterbahn fahren.
Vorausgesetzt, man verfügt über gute Mieter mit guten Bonitäten. Zudem gibt es gerade im gewerblichen Immobilienmarkt indexierte Mietverträge, die es ermöglichen, inflationsgeschützt zu investieren. Also ohne Wertverlust bzw. im besten Fall sogar mit einem Plus durch die mit der Inflation anwachsenden Mieteinnahmen. Hinzu kommt ein fast noch entscheidender Vorteil von AIFs, der in den steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten steckt: So lassen sich, neben den bereits erwähnten steuerfreien Veräußerungserlösen, auch steueroptimierte Vermögensübertragungen mit Hilfe geschlossener Immobilienfonds realisieren.
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Welche Risiken gibt es bei geschlossenen Fonds?
Zwei Punkte: Zum einen ist die Auswahl des Fondsanbieters und dessen Expertise ganz entscheidend. Dazu sollte man sich im Vorfeld sehr gut über die Angebote informieren, die Marktsituation einigermaßen kennen und sich nicht von utopischen Renditeversprechen verführen lassen. Zum anderen sollte man während des Anlagezeitraums auf das investierte Geld verzichten können, damit sich die Anlage am Ende rechnet. Natürlich gibt es auch bei geschlossenen Fonds die Möglichkeit, seine Anteile über den so genannten Zweitmarkt zu verkaufen – und das bietet tatsächlich mehr Flexibilität, als geschlossenen Fonds in der allgemeinen öffentlichen Wahrnehmung zugeschrieben wird. Allerdings schmälert ein solcher Schritt in der Regel die Rendite.
Wie hoch ist denn die Mindestinvestmentsumme bei geschlossenen Fonds?
Die Mindestanlagesummen variieren je nach Struktur und Zusammensetzung der geschlossenen Fonds. Bei risikogemischten AIFs beträgt das Mindestinvestment in der Regel 10.000 Euro. Beispielsweise können Anleger:innen in unseren aktuellen Nahversorgungsfonds „Immobilienportfolio Deutschland II“ bereits ab einem Betrag von 10.000 Euro investieren. Handelt es sich jedoch um einen Fonds, der lediglich in ein einzelnes Anlageobjekt investiert, erhöht sich diese Einstiegsschwelle auf mindestens 20.000 Euro.
Abschließend die Frage, für welche Zielgruppe geschlossene Immobilienfonds besonders geeignet sind?
Eine pauschale Antwort auf diese Frage fällt mir schwer. Jedenfalls sehen wir in unserem Kundenportfolio eine breite Streuung von Zielgruppen – mit unterschiedlichen Backgrounds und Anlagepräferenzen. Ganz allgemein lässt sich aber festhalten, dass sich geschlossene Fonds vor allem für Anleger eignen, die nach einem Modell mit regelmäßigen Auszahlungen suchen. Fast ebenso relevant sind die Anleger, die bspw. nach einer erfolgten Erbschaft langfristig eine größere Summe anlegen wollen, oder deren Ziel darin besteht, die eigene Geldanlage noch weiter zu diversifizieren, d.h. über verschiedene Produkte und Assets zu streuen. Zu einem Portfolio mit breiter Risikostreuung gehören Immobilien dazu. Natürlich wäre es auch möglich, eine Eigentumswohnung oder ein Haus zu kaufen und zu vermieten, aber nicht jeder möchte sich mit dem bürokratischen Mehraufwand sowie mit Mietparteien auseinandersetzen. Genau für solche Anleger sind geschlossene Immobilienfonds das Richtige.