Die Börse hat wieder Lust auf Immobilien gemacht. Das Auf und Ab der letzten Wochen, die drohende Rezession in den USA, die über allem schwebende „Rachesteuer“ Trumps, die Anleger:innen treffen könnte – eine Geldanlage, die Stabilität verspricht, scheint allzu verlockend dieser Tage. Immobilien gelten als attraktiv (zumal gerade die EZB den Leitzins gesenkt hat und Kredite günstiger zu bekommen sind), steigen langfristig im Wert und generieren ein passives Einkommen, wenn man sie vermietet. Braucht man dafür wirklich so viel Eigenkapital? Natürlich spielt die Höhe eine zentrale Rolle bei der Immobilienfinanzierung. Sie beeinflusst nicht nur die die monatliche Rate, sondern auch die Konditionen des Kredits. Doch muss es wirklich immer ein Fünftel des Kaufpreises sein? Nicht unbedingt. Wie viel Eigenkapital wirklich nötig ist – und wie ein Einstieg auch mit kleinen Beträgen gelingen kann, verrät uns Indira Schormann.
Expertin für Immobilienfinanzierung
Indira Schormann hat sich schon mit Ende 20 Gedanken über ihre Rente gemacht – und zur Vorsorge prompt ein Apartment gekauft. Heute besitzt die Juristin ein Immobilienportfolio aus über 75 Wohnungen und bietet ihre Expertise in Workshops, Mentorships und einer Community über ihr Project Treehouse an. project-treehouse.de
Wie viel Eigenkapital brauche ich mindestens?
In Deutschland hält sich hartnäckig die Vorstellung, dass man mindestens 20 Prozent an Eigenkapital benötigt, um eine Immobilie zu kaufen. Aber das ist nicht unbedingt notwendig. Meine erste Immobilie habe ich mit meinem Bruder und nur 7700 Euro Eigenkapital gekauft. Allerdings sollte man sich schon über einen Fakt bewusst sein:
Je weniger Eigenkapital du mitbringst, desto höher ist das Risiko.
Finanziert man nur die Nebenkosten des Kaufs durch vorhandenes Kapital, wird das Darlehen entsprechend hoch ausfallen. Wenn dann in zehn bis 15 Jahren die Sollzinsbindung endet, könnte – falls die Zinsen steigen – die Finanzierung viel teurer werden. Trotzdem: Kann man es sich leisten, monatlich etwas draufzuzahlen, kann man im Prinzip mit 8000 Euro Eigenkapital starten. Dann gilt es aber, die passende Lage und eine Immobilie mit einen Kaufpreis von ungefähr 80.000 Euro zu finden.
Am besten ohne Makler:innen-Courtage, sodass die Kaufnebenkosten nur die Grunderwerbsteuer sowie die Gebühren für Notar:in und Grundbuchamt sind. Den Rest finanziert die Bank. Wenn dein Eigenkapital dafür noch nicht reicht, sollte es dein mittelfristiges Ziel sein, dieses zu erhöhen. Mit einem ETF-Sparplan und damit – das höre ich in letzter Zeit öfter –, die Augen offenzuhalten und gute Objekte an Investor:innen weiterzugeben. Als Provision sind da bis ein Prozent des Kaufpreises drin.
Das Wichtigste auf einen Blick
- Die Faustregel von 20 % Eigenkapital ist verbreitet, aber nicht zwingend. Es geht auch mit deutlich weniger.
- Ein Immobilienkauf ist theoretisch schon mit ca. 8.000 € Eigenkapital möglich.
- Wichtig ist: Je weniger Eigenkapital, desto höher das Risiko.Das gilt vor allem bei steigenden Zinsen nach Ablauf der Sollzinsbindung.
- Mindestens sollten die Kaufnebenkosten gedeckt sein. Grunderwerbsteuer, Notar:in, Grundbuch – idealerweise ohne Maklercourtage.
- Geringes Eigenkapital bedeutet: Höhere Kreditrate oder längere Laufzeit.
- Empfehlung bei geringem EK: Kaufpreis deutlich unter 100.000 €, z. B. rund 80.000 €.
- Mittelfristiges Ziel: Eigenkapital aufbauen – z. B. per ETF-Sparplan.
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