75 Quadratmeter Altbau mit Balkon in der Hamburger Isestraße: Ein Traum für alle, die eine Wohnung suchen. In den letzten 25 Jahren hat sich hier die Miete mehr als verdreifacht. Kein Wunder also, dass ein alter Mietvertrag in einer Großstadt zum begehrten Erbstück wird.
Verstirbt ein Angehöriger, stellt sich den Nachkommen die Frage: Was passiert mit der Wohnung? Kann man tatsächlich in so einen bestehenden Mietvertrag einsteigen? Unter bestimmten Umständen funktioniert das!
Einen Mietvertrag kann man erben, aber das Mietrecht behandelt nicht jede:n Erb:in gleich!
Kann ein Sohn den Mietvertrag seiner verstorbenen Mutter erben? Kann die Lebensgefährtin bleiben, obwohl nur der Partner den Mietvertrag unterschrieben hat? Kann der Vermieter oder die Vermieterin die Gelegenheit nutzen, und die Wohnung anschließend teurer zu vermieten?
Die kurze Antwort: Ein günstiger Mietvertrag kann nach dem Tod des Mieters oder der Mieterin weiterlaufen, auch mit einem anderen oder einer anderen Vertragspartner:in. Entscheidend ist aber, ob diese Person bereits mit dem Verstorbenen in der Wohnung gelebt hat oder lediglich dessen Erbe ist. Davon hängt ab, wie gut der alte Vertrag geschützt ist.
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Wer in der Wohnung lebt, hat Rechte
Stirbt der oder die alleinige Mieter:in der Wohnung, können Ehepartner:innen, eingetragene Lebenspartner:innen, Kinder und unter bestimmten Voraussetzungen weitere Angehörige oder Haushaltsmitglieder in das Mietverhältnis eintreten. Grundlage ist der § 563 des Bürgerlichen Gesetzbuches.
Das Bemerkenswerte daran: Wer nach dieser Vorschrift in den Mietvertrag eintritt, muss gar nicht Erbe oder Erbin sein. Das Mietrecht fragt an dieser Stelle weniger nach dem Nachlass als nach dem bisherigen Lebensmittelpunkt. Wer mit dem verstorbenen Menschen zusammengewohnt hat, soll nicht allein wegen dessen Tod die Wohnung verlieren.
Bei Ehepartner:innen und eingetragenen Lebenspartner:innen erfolgt der Eintritt, wenn sie mit dem verstorbenen Mieter oder der verstorbenen Mieterin einen gemeinsamen Haushalt geführt haben. Kinder können ebenfalls eintreten. Auch andere Familienangehörige und Menschen, die dauerhaft mit der verstorbenen Person zusammengelebt haben, kommen dafür infrage.
Das ist auch für unverheiratete Paare wichtig: Eine Lebensgefährtin oder ein Lebensgefährte kann ebenfalls den Vertrag übernehmen, wenn mit dem oder der Verstorbenen ein auf Dauer angelegter gemeinsamer Haushalt bestand. Ein bloßes Zusammenwohnen wie in einer Zweck-WG reicht dafür nicht zwingend aus. Entscheidend ist ein gemeinsamer Lebensmittelpunkt und eine tatsächlich gemeinsam geführte Haushalts- und Lebensgemeinschaft.
Das Gesetz legt dabei eine Rangfolge fest. Ehepartner und eingetragene Lebenspartner haben grundsätzlich Vorrang. Treten sie ein, kommen Kinder und andere Haushaltsangehörige nicht zusätzlich zum Zug. Gibt es keinen vorrangigen Ehe- oder Lebenspartner, können auch mehrere berechtigte Personen gleichzeitig eintreten.
Wer nach § 563 BGB automatisch in den Vertrag eintritt, muss ihn allerdings nicht behalten. Innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod kann die Person dem Vermietenden erklären, dass sie das Mietverhältnis nicht fortsetzen möchte. Dann gilt der Eintritt rechtlich als nicht erfolgt. Eine dreimonatige Kündigungsfrist muss in diesem Fall nicht abgewartet werden. Sind mehrere Personen eingetreten, kann jede diese Entscheidung für sich treffen.
Was gilt, wenn beide schon im Mietvertrag stehen?
Sind beispielsweise beide Ehepartner als Mieter im Vertrag eingetragen und einer stirbt, muss der andere gar nicht erst in den Mietvertrag einsteigen. Das Mietverhältnis läuft nach § 563a BGB mit dem überlebenden Mitmieter weiter.
Auch hier gibt es eine Monatsfrist. Der überlebende Mitmieter kann innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Tod außerordentlich mit der gesetzlichen Frist kündigen. Anders als beim Eintritt nach § 563 endet der Vertrag dann also nicht sofort, sondern erst nach Ablauf der gesetzlichen Kündigungsfrist.
Der alte Mietvertrag bleibt bestehen
Für eine günstige Großstadtwohnung ist das der entscheidende Punkt: Wer nach § 563 BGB eintritt, verhandelt nicht neu mit dem Vermieter oder der Vermieterin. Der bestehende Mietvertrag läuft weiter. Damit bleiben auch die vereinbarte Miete und die übrigen Vertragsbedingungen zunächst bestehen. Der Todesfall gibt dem Vermietenden also nicht das Recht, aus einer günstigen Bestandsmiete kurzerhand eine aktuelle Marktmiete zu machen. Zulässige Mieterhöhungen bleiben natürlich möglich, aber nur nach den Regeln, die auch vorher für das Mietverhältnis galten.
Das gilt im Grundsatz auch dann, wenn später der Erbe nach § 564 BGB Vertragspartei wird: Es wird kein neuer Vertrag zu heutigen Marktpreisen abgeschlossen. Der alte Vertrag setzt sich zunächst mit seinen bisherigen Rechten und Pflichten fort. Der Unterschied liegt vor allem darin, dass der Vermietende gegenüber Erb:innen ein wesentlich stärkeres Sonderkündigungsrecht besitzt.
Wer den Vertrag übernimmt, hat aber nicht nur das Recht, in der Wohnung zu bleiben. Miete und Betriebskosten müssen gezahlt sowie die übrigen mietvertraglichen Pflichten erfüllt werden.
Bei Forderungen, die bereits vor dem Tod entstanden sind, wird es etwas komplizierter. Für solche Verbindlichkeiten haften die eingetretenen Personen gegenüber dem Vermieter neben dem Erben als Gesamtschuldner. Im Verhältnis untereinander trägt grundsätzlich der Erbe diese alten Verbindlichkeiten. Hat der Verstorbene noch keine Kaution gestellt, kann der Vermietende außerdem von den eintretenden Personen eine Mietsicherheit verlangen. Sie darf bei Wohnraum aber grundsätzlich höchstens drei Nettokaltmieten betragen.
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