Frau meditiert mit Pinsel: Nach dem Immobilienkauf - was ist zu tun?
Nataliya Vaitkevich / Pexels

Nach dem Immobilienkauf: Tipps für frische Eigentümer:innen

Yes, der Kaufvertrag fürs Traumhaus ist unterschrieben – und was jetzt? Es gilt noch einiges zu beachten, weiß Dagmar Faltis von Aroundhome. Was jetzt wichtig ist!

Das Traumhaus ist endlich gekauft. Was passiert nach dem Notartermin in zeitlicher Reihenfolge?

Im Anschluss an den Termin beim Notar gibt es eine Reihe von Schritten, die in einer mehr oder weniger feststehenden Reihenfolge ablaufen. Zunächst erhalten Käufer:innen innerhalb einer Woche eine Abschrift des notariellen Kaufvertrages. Wer eine Immobilienfinanzierung abgeschlossen hat, kann ab diesem Zeitpunkt die Grundschuldbestellung vornehmen. In der vierten bis zehnten Woche nach dem Termin wird der Kaufvertrag beim Grundbuchamt zur Auflassungsvormerkung eingereicht. Daraufhin sind alle vertraglich vereinbarten Zahlungen wie Grunderwerbsteuer und Kaufpreis zu leisten. Nach Zahlung des Kaufpreises erhalten die Käufer:innen die Schlüssel und können die Immobilie offiziell übernehmen. Sie werden dann als neue Eigentümer:innen im Grundbuch eingetragen, und die Gebäudeversicherung wird abgeschlossen – das kann einige Wochen bis Monate dauern.
Dagmar Faltis von Aroundhome über "Nach dem Immobilienkauf"

Im Interview: Dagmar Faltis

Dagmar Faltis verantwortet als CSO und Geschäftsführerin das B2B-Segment bei Aroundhome. Sie blickt auf mehr als 15 Jahre Managementerfahrung im E-Commerce- und Plattform-Geschäft zurück. Sie war mehr als 11 Jahre bei Immobilienscout24 und verhalf der Vermittlungsplattform in diversen Führungspositionen und als Mitglied der Geschäftsleitung zur Marktführerschaft unter den Immobilienportalen in Deutschland.

Mit welchen Kosten muss ich nach dem Notartermin noch rechnen?

Wichtig ist, dass sich Käufer:innen vor dem Kauf Gedanken über alle Schritte nach dem Kauf machen. Als zukünftige:r Eigenheimbesitzer:in ist es auf jeden Fall ratsam, einen Fahrplan zu erstellen, der auch verschiedene persönliche Eventualitäten, wie zum Beispiel Einbrüche im Einkommen oder eine neue Familienplanung berücksichtigt. Kosten, die nicht im Kaufpreis enthalten sind, werden häufig unterschätzt und können später zu unerwarteten finanziellen Belastungen führen. Hier sollte lieber eher sehr konservativ als zu optimistisch kalkuliert werden. Aus meiner Erfahrung kann ich sagen: Im Endeffekt wird es immer teurer als geplant. Bei Betrachtung der sicheren Kaufnebenkosten sind unter anderem die Grunderwerbssteuer und die Notar- und Grundbuchkosten zu berücksichtigen, die zusammen mehr als 10 % bis 15 % des Kaufpreises ausmachen. Die Grunderwerbsteuer kann je nach Bundesland variieren und beträgt zwischen 3,5 % und 6,5 % des Kaufpreises. Auch die Maklerprovision kann Teil dieser Aufwendungen sein. Alle Kosten dieser Art sind einmalig. Des Weiteren fallen die sicheren laufenden Kosten an. Dazu gehören Kosten für Grundsteuer, Gebäudeversicherung und Instandhaltung. Die Bildung von Rücklagen für unvorhergesehene Reparaturen ist hier unerlässlich. Neben Reparaturen können auch noch einzelne Renovierungs- und Sanierungskosten anfallen. Diese sind häufig ungeplant beziehungsweise unvorhergesehen und erfordern daher ebenfalls entsprechende Rückstellungen.

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Nach dem Immobilienkauf ist meist vor der Sanierung. Was hat Priorität und welche Maßnahmen kann ich vielleicht sogar schieben, wenn das Budget nicht mehr ausreicht, um sofort alles anzugehen?

Wie bereits erwähnt, ist es ratsam, sich vor dem Kauf einer Immobilie Gedanken über die notwendigen Sanierungsmaßnahmen zu machen und diese in den persönlichen Plan aufzunehmen. Wir bei Aroundhome bieten durch Information und Beratung die nötige Orientierung, damit Hausbesitzer:innen fundiert entscheiden können, welche Maßnahmen für ihre Immobilie Priorität haben. Werden dabei die finanziellen Mittel berücksichtigt, kann leicht entschieden werden, mit welchen Maßnahmen begonnen werden soll und welche Bauvorhaben vorerst zurückgestellt werden sollen oder können.

Bei knappen finanziellen Mitteln sollten selbstverständlich zuerst nur die dringendsten Maßnahmen in Angriff genommen werden. Diese können sich je nach Zustand der erworbenen Immobilie sehr stark unterscheiden. Maßnahmen, die die Sicherheit betreffen, wie beispielsweise Dachreparaturen, Schimmelbeseitigung, Erneuerung der Elektrik und Sanitäranlagen sollten jedoch sofort durchgeführt werden. Auch energetische Maßnahmen, wie die Dämmung oder der Austausch alter Heizungen, sollten so schnell wie möglich umgesetzt werden, um langfristig Energiekosten zu sparen und den Wert des Hauses zu steigern. Hier kann es sinnvoll sein, einen Energieberater hinzuzuziehen. Zum einen, um einen konkreten Sanierungsplan zu entwickeln, zum anderen, um Kosten im Bereich des Verbrauchs und der Beschaffung einzusparen. In der Planung flexibel zu bleiben und nicht mit einem Tunnelblick auf das Projekt zu schauen, ist dabei besonders wichtig.

Für viele Maßnahmen, insbesondere im energetischen Bereich, gibt es staatliche Förderungen, die in jedem Fall genutzt werden sollten. Wenn die Förderangebote für den Austausch einer Heizung beispielsweise zur Zeit besonders attraktiv sind, sollte diese Maßnahme nach Möglichkeit vorgezogen werden. Auch hier ist es sinnvoll, sich eine unabhängige Meinung einzuholen. Unabhängige Plattformen können helfen, da das Angebotsspektrum eine Unvoreingenommenheit gegenüber den verschiedenen Maßnahmen bietet und Eigenheimbesitzer:innen so auf eine qualifizierte Beratung setzen können.

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Brauche ich eine:n Bauleiter:in, um alle Gewerke zu koordinieren, oder kann ich das auch selber machen?

Inwieweit Sie Unterstützung bei der Koordination Ihrer Hausprojekte benötigen, hängt von verschiedenen Faktoren ab. Dazu gehören Ihre eigenen Kenntnisse, Ihre zeitlichen Ressourcen und die Komplexität der geplanten Bauarbeiten. Wenn Sie selbst genügend Zeit investieren können, ist es durchaus möglich, die Koordination der Gewerke selbst zu übernehmen. Wer aber nicht über umfangreiche Erfahrung im Bauwesen verfügt, sollte sich trotzdem Hilfe holen, zum Beispiel bei unabhängigen Plattformen wie Aroundhome. Ohne das Gesamtprojekt in andere Hände abzugeben, haben neue Besitzer:innen hier die Möglichkeit, sich umfassend zu ihren Projekten zu informieren und passende Fachfirmen in ihrer Region zu finden. So können sie fundierte Entscheidungen treffen und eine professionelle Umsetzung sicherstellen. Bei größeren Sanierungsarbeiten oder Umbauten, die viele Gewerke und komplexe Planungen erfordern, ist es jedoch trotzdem ratsam, die Beauftragung eines/einer Bauleiter:in in Betracht zu ziehen.

Was sind die größten Fails nach dem Hauskauf?

Einer der größten Fehler nach dem Hauskauf beginnt eigentlich schon vor dem Kaufprozess. Wie bereits erwähnt, ist die gezielte Planung vor dem Kauf essentiell und der größte Fehler besteht darin, die Kosten für die Instandhaltung und Sanierung zu unterschätzen. Auch Gehaltseinbußen werden hier häufig nicht berücksichtigt. Viele Eigentümer:innen überschätzen ihr Budget und müssen dann feststellen, dass wichtige Arbeiten nach dem Kauf nicht durchgeführt werden können. Ich würde empfehlen, immer einen mittleren 5-stelligen Betrag beiseite zu legen, um auf nicht eingeplante Eventualitäten reagieren zu können, ohne Existenzangst bekommen zu müssen.

Ein weiterer Fehler, der damit einhergeht, ist die Unterschätzung des zeitlichen Aufwands der durchzuführenden Maßnahmen. Auch die Koordination von Fachunternehmen und Handwerkern wird gerne unterschätzt, was dann zu Verzögerungen und Kostenüberschreitungen führen kann. Es ist immer ratsam, lieber mehr Zeit einzuplanen und zum Beispiel keinen Druck zu haben, zu früh nach dem Kauf aus dem vorherigen Wohnraum ausziehen zu müssen. Die Angst, auf einer Baustelle leben zu müssen, bereitet vielen frischen Eigentümer:innen schlaflose Nächte – und das sollte man mit einer realistischen finanziellen und zeitlichen Planung auf jeden Fall vermeiden.

Wärmepumpe, PV-Module, Dämmung: Energetische Sanierung klingt immer so teuer und kompliziert. Womit muss man da rechnen bei einer älteren Bestandsimmobilie?

Die Kosten für eine energetische Sanierung können je nach Größe und Zustand der Immobilie stark variieren. Eine umfassende Dämmung kann beispielsweise zwischen 15.000 bis 50.000 Euro kosten, je nachdem, ob Dach, Wände oder Keller gedämmt werden. Der Einbau einer Wärmepumpe liegt oft zwischen 20.000 und 30.000 Euro, aber wird zur Zeit mit bis zu 70% vom Staat attraktiv gefördert. Photovoltaikanlagen inkl. Speicher sowie Installation bewegen sich preislich zwischen 13.000 und 30.000 Euro. Besonders die Kombination aus Photovoltaikanlage, Speicher und Wärmepumpe kann langfristig zu vermehrten Einsparungen führen.

Wer ein Komplettpaket zur energetischen Selbstversorgung haben möchte, muss mit Kosten zwischen 50.000 und 100.000 Euro rechnen. Mit einem knappen Budget ist das natürlich schwierig, aber wer es sich leisten kann, kann langfristig mit großen Einsparungen durch die eigene Stromproduktion und der damit verbundenen Unabhängigkeit vom Markt rechnen. Hier ist es wichtig, die Kosten in Relation zu den langfristigen Einsparungen bei den Energiekosten zu sehen und die Fördermöglichkeiten im Rahmen der Energiewende, beispielsweise durch die KfW, zu nutzen.

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Welche staatlichen Fördermöglichkeiten gibt es aktuell in Deutschland für die energetische Sanierung von Einfamilienhäusern?

Der Bund fördert die energetische Sanierung von Einfamilienhäusern vor allem über die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) und das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (BAFA). Die KfW bietet zinsgünstige Kredite für Maßnahmen wie die Dämmung, den Austausch von Fenstern oder die Installation moderner Heizsysteme. Zusätzlich fördert die BAFA den Einbau effizienter Heizungen oder der Gebäudehülle durch direkte Zuschüsse. Beispielsweise wird die Gebäudehülle, sprich Fenster oder Fassade, mit 15% bezuschusst. Zusätzliche 5% extra Förderung werden durch den Bund zur Verfügung gestellt, wenn ein individueller Sanierungsfahrplan durch einen Energieberater für das jeweilige Gebäude erstellt wurde. Beide Programme lassen sich miteinander kombinieren, um eine möglichst hohe Förderung zu erhalten.

Was kann man tun, wenn durch eine Krise die Ratenzahlung des Kredits kurzfristig nicht mehr geleistet werden kann?

Wenn Sie in finanzielle Schwierigkeiten geraten und Ihre Kreditraten nicht mehr bezahlen können, ist es wichtig, sofort zu handeln. Nehmen Sie frühzeitig Kontakt mit Ihrer Bank auf und erklären Sie die Situation. Oft gibt es Möglichkeiten, so wie eine vorübergehende Aussetzung der Ratenzahlung, eine Verlängerung der Kreditlaufzeit oder eine Herabsetzung der monatlichen Rate. Auch eine Umschuldung oder der Einsatz von Rücklagen kann eine Lösung sein. Wichtig ist, dass Eigentümer:innen, sobald eine Zahlungsunfähigkeit absehbar ist, aktiv nach Lösungen suchen, denn nur so können zusätzliche Kosten und eine Beeinträchtigung der eigenen Bonität vermieden werden.

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